走進(jìn)民法典·物業(yè)交接物業(yè)是為小區(qū)服務(wù)的組織，每逢交接，處理不好會(huì)有許多煩心事。有的物業(yè)衣袖一揮直接走人留下了一大堆爛攤子開(kāi)辟了一大片信息盲區(qū)。

讓《民法典》告訴我們物業(yè)交接究竟應(yīng)該如何規(guī)范？

平穩(wěn)過(guò)度合同結(jié)束仍需合作

《民法典》第九百五十條：物業(yè)服務(wù)合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，并可以請(qǐng)求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費(fèi)。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)及時(shí)、清楚地告知原物業(yè)退場(chǎng)的時(shí)間。在合同到期前決定續(xù)約還是“退管”。

即使合同終止，原物業(yè)也應(yīng)繼續(xù)提供服務(wù)。留一個(gè)“平穩(wěn)過(guò)渡期”，同時(shí)，也有權(quán)利要求業(yè)主支付相應(yīng)的費(fèi)用。

《民法典》第九百四十九條：將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會(huì)、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人,配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作,并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況。

原物業(yè)應(yīng)當(dāng)在必要信息上做好告知，在各項(xiàng)資料與設(shè)施上做好交接，最大限度幫助新物業(yè)有序開(kāi)展工作。原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的,不得請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi)；造成業(yè)主損失的,應(yīng)當(dāng)賠償損失。

適時(shí)退出早退晚退都不行

《民法典》第九百四十九條：物業(yè)服務(wù)合同終止的,原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域。

在約定期限或合理期限內(nèi)退出，意味著物業(yè)的何時(shí)退出應(yīng)與業(yè)主警醒協(xié)商；不得諸事未了就早早退出，也不得咸事皆了仍遲遲不走。

原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的,不得請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi)；造成業(yè)主損失的,應(yīng)當(dāng)賠償損失。

理性交接和氣守法下次合作新舊物業(yè)的沖突已經(jīng)不是新鮮的話題。

當(dāng)新舊物業(yè)交接時(shí)出現(xiàn)矛盾時(shí)，各方應(yīng)當(dāng)秉持理性的態(tài)度。

既不在權(quán)利上退讓，也不能用沖突解決問(wèn)題。

必要時(shí)，可求助調(diào)解，甚至訴于法院強(qiáng)制執(zhí)行。

物業(yè)交接困難的原因分析

（一）前期物業(yè)項(xiàng)目交接手續(xù)不規(guī)范

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位就沒(méi)有向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交法定資料。在更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)也就不能按時(shí)將法定的資料交給業(yè)委會(huì)。

因?yàn)榍捌谖飿I(yè)服務(wù)企業(yè)由建設(shè)單位選聘，與建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的物業(yè)服務(wù)企業(yè)很容易受制于建設(shè)單位。在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的資料可能就是不全的，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了承接項(xiàng)目也就不嚴(yán)格按照法律規(guī)定辦理承接手續(xù)。加之這種行為的隱蔽性，就使得它不能被有效監(jiān)管和監(jiān)督。這種行為的出現(xiàn)與法律沒(méi)有嚴(yán)格規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相應(yīng)義務(wù)不無(wú)關(guān)系。在前期物業(yè)交接驗(yàn)收中，法律對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)作強(qiáng)制性規(guī)定，對(duì)承接資料不全的物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有規(guī)定相應(yīng)的處罰措施。

作為開(kāi)發(fā)建設(shè)單位指定的前期物業(yè)（老物業(yè)）往往與其有千絲萬(wàn)縷的利益關(guān)聯(lián)，經(jīng)常與業(yè)主產(chǎn)生極大爭(zhēng)議。比如產(chǎn)權(quán)糾紛，物業(yè)管理用房、鍋爐房、會(huì)所、車庫(kù)等涉及到小區(qū)共有產(chǎn)權(quán)界定的部位的交接，由于又牽涉到開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，更增添了交接的不順利。

（二）法律法規(guī)對(duì)物業(yè)交接范圍缺乏具體明確規(guī)定

物業(yè)項(xiàng)目交接糾紛四資（資料，資金，資源，資產(chǎn)），如“物業(yè)管理所必需的其他資料”怎么理解呢？是不是每個(gè)物業(yè)項(xiàng)目所必需的其他資料都是一致齊全的呢？前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)委會(huì)對(duì)應(yīng)該交什么不應(yīng)該交什么就有可能各執(zhí)一詞，一方認(rèn)為交接已完成，另一方確認(rèn)為沒(méi)完成。針對(duì)當(dāng)前現(xiàn)狀，湖北武漢出臺(tái)規(guī)定，要求物業(yè)服務(wù)公司必須在業(yè)委會(huì)組建后30日內(nèi)，做好小區(qū)公共資料、資源、資產(chǎn)、資金移交工作。公共資料主要指小區(qū)的竣工總平面圖、設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件、業(yè)主名冊(cè)，以便小區(qū)保持正常運(yùn)行。公共資產(chǎn)方面，物業(yè)要向業(yè)委會(huì)交代清楚物業(yè)服務(wù)用房的位置和基本資料，并從物業(yè)用房中騰退并向業(yè)委會(huì)移交面積不少于15平方米的議事活動(dòng)用房，并應(yīng)具備辦公條件。公共資源是指屬于全體業(yè)主共有，能夠用于從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的公共場(chǎng)所、共用設(shè)施設(shè)備，物業(yè)公司也應(yīng)該向業(yè)委會(huì)報(bào)告，其中主要包括利用公共場(chǎng)地設(shè)置停車位的使用情況，利用公共區(qū)域出租、經(jīng)營(yíng)的情況，利用共用部位設(shè)置廣告的收益情況。

（三）債權(quán)債務(wù)關(guān)系導(dǎo)致交接不暢

當(dāng)物業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，到交接時(shí)間卻未完全清繳的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就不會(huì)積極配合交接。

代收水電氣熱等項(xiàng)費(fèi)用也容易引發(fā)問(wèn)題。雖然法律早已規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。但實(shí)際上，部分小區(qū)沒(méi)有抄表到戶，物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用的情況很普遍，業(yè)主的水、電等費(fèi)用一般由物業(yè)服務(wù)公司墊付，代收代繳費(fèi)用往往會(huì)產(chǎn)生差額。差額部分如果不能妥善解決，物業(yè)交接就容易產(chǎn)生糾紛。

（四）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范

在一些新老物業(yè)交接不順利的案例中，有很多老物業(yè)服務(wù)企業(yè)辯稱他們不退出的原因是業(yè)主大會(huì)決議無(wú)效，業(yè)委會(huì)組織召開(kāi)的業(yè)委會(huì)違法，以及業(yè)委會(huì)與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的合同無(wú)效等。同時(shí)，在一些小區(qū)，也有不同意解聘原物業(yè)服務(wù)公司的業(yè)主提出解聘、選聘物業(yè)服務(wù)公司程序合法性方面的質(zhì)疑。此外，由于利益驅(qū)動(dòng)、某些小區(qū)業(yè)主人數(shù)眾多、身份復(fù)雜，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)難度很大，因而確實(shí)存在業(yè)主大會(huì)召開(kāi)不規(guī)范甚至違法的情況。因此，有些情況下，不愿退出管理的物業(yè)服務(wù)公司與不愿解聘物業(yè)服務(wù)公司的業(yè)主勢(shì)必阻撓交接工作。

（五）業(yè)主認(rèn)識(shí)不到位，換物業(yè)不一定解決所有問(wèn)題

有相當(dāng)部分的業(yè)主、業(yè)委會(huì)成員熱衷于輕易更換物業(yè)服務(wù)公司，甚至有些業(yè)委會(huì)成立的初衷即是為了更換物業(yè)服務(wù)公司。認(rèn)為只要更換了物業(yè)服務(wù)公司，所有問(wèn)題都解決，物業(yè)費(fèi)就降下來(lái)了，物業(yè)服務(wù)水平也提高了，但他們忽視了兩點(diǎn)：一、作為企業(yè)的物業(yè)服務(wù)公司本質(zhì)上是一樣的，他們都以追求利潤(rùn)為目的，更換物業(yè)服務(wù)公司后物業(yè)費(fèi)可能有所下降，但是服務(wù)質(zhì)量也可能隨之下降；二、有關(guān)資料設(shè)施設(shè)備等交接事項(xiàng)比較復(fù)雜，容易起糾紛。物業(yè)這個(gè)概念并沒(méi)有深入人心。無(wú)論是從物業(yè)公司這一個(gè)方面，還是從業(yè)主這個(gè)方面，雙方面都在橫向使壓力。物業(yè)公司利用手中的職務(wù)之便，以服務(wù)之名行管理之實(shí)。用盡一切辦法來(lái)斂財(cái)。而一部分業(yè)主，缺乏客觀的思維判斷能力，只是單純的理解沒(méi)有個(gè)體服務(wù)到位，到位標(biāo)準(zhǔn)是什么都是問(wèn)題。有問(wèn)題責(zé)任不清第一想到是怎么樣才能夠挑出物業(yè)的毛病，把物業(yè)趕走。至于說(shuō)小區(qū)所將要面對(duì)的問(wèn)題，如何解決他們既不會(huì)去想，也沒(méi)有能力去解決。

（六）被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不配合交接工作

事實(shí)上，也有部分被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)因經(jīng)濟(jì)利益等原因故意設(shè)置重重障礙，造成交接不順利。比如，有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅有一個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目，被解聘后可能面臨公司破產(chǎn)職工失業(yè)等問(wèn)題，因此，不愿意輕易放棄項(xiàng)目。

交接難的解決辦法：

要解決眾多的物業(yè)項(xiàng)目交接糾紛，需要從主管部門(mén)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)三個(gè)角度來(lái)思考辦法：

（一）主管應(yīng)當(dāng)有所作為

第一，加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管，強(qiáng)化制約手段。

從源頭上解決物業(yè)交接難的問(wèn)題，就要從前期物業(yè)管理階段抓起，在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)要求建設(shè)單位必須不打折扣地移交法定資料、物業(yè)管理用房及設(shè)施設(shè)備等。也就是說(shuō)，必須強(qiáng)化開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的義務(wù)與責(zé)任。同樣應(yīng)當(dāng)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)做到不符合承接驗(yàn)收要求條件就禁止承接物業(yè)項(xiàng)目，否則將面臨相應(yīng)處罰。只有這樣，才能保證在后來(lái)可能的物業(yè)交接內(nèi)容的完整性，減少物業(yè)交接糾紛的發(fā)生。

第二，規(guī)范管理，嚴(yán)格實(shí)施?！睹穹ǖ洹贰ⅰ段飿I(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)規(guī)范早已出臺(tái)更新細(xì)則也有了。交通法規(guī)治安法規(guī)執(zhí)行起來(lái)每天都有罰單，相比之下放眼全國(guó)，有幾張物業(yè)罰單？是真的沒(méi)有業(yè)主反映與違法事實(shí)嗎？只有動(dòng)真格，執(zhí)行到位，物業(yè)與業(yè)主才信法守法。

第三，規(guī)范業(yè)主大會(huì)的成立及運(yùn)作，規(guī)范業(yè)主委員會(huì)選舉程序及運(yùn)作規(guī)則。業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作不規(guī)范導(dǎo)致業(yè)主大會(huì)決議和業(yè)委會(huì)的決定并不能真正反映業(yè)主的意愿，因而在是否交接以及交接內(nèi)容問(wèn)題上業(yè)主內(nèi)部本身就存在分歧，形不成統(tǒng)一合法有效的業(yè)主大會(huì)決議。制定業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作規(guī)則并依法運(yùn)作，才可能使作為交接一方的業(yè)主委員會(huì)在項(xiàng)目交接中做到守法、依法開(kāi)展工作。

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)增強(qiáng)法律意識(shí)與風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

第一，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為企業(yè)公民首先要守法。在經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議解聘后，就應(yīng)當(dāng)依法退出該管理項(xiàng)目，拒不退出的行為即是違法行為。新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)同樣要守法，在法律允許的時(shí)間和方式接管物業(yè)項(xiàng)目。

第二，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。要認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)是客觀存在的，依法被解聘也是正常的。要想立于不敗之地，應(yīng)當(dāng)通過(guò)優(yōu)質(zhì)服務(wù)、提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力贏得業(yè)主認(rèn)可，而不是被解聘之后仍然拒不退出。

（三）業(yè)主委員會(huì)要增強(qiáng)專業(yè)能力，切實(shí)保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益

在物業(yè)項(xiàng)目交接中，主體有兩個(gè)，其中之一就是業(yè)主委員會(huì)。交接順利與否在很大程度上取決于業(yè)主委員會(huì)的工作能力及素質(zhì)。有些業(yè)主委員會(huì)成員對(duì)物業(yè)管理方面的知識(shí)很欠缺，有的認(rèn)為物業(yè)項(xiàng)目交接就是新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的工作交接，交接主體是新、老物業(yè)服務(wù)企業(yè)。其實(shí)不然。應(yīng)當(dāng)是先由原物業(yè)服務(wù)公司與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行交接，然后再由業(yè)主委員會(huì)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行交接。可見(jiàn)，業(yè)主委員會(huì)在交接中責(zé)任不可謂不大。但是，由于很多業(yè)主委員會(huì)對(duì)于怎樣交接、交接什么等一系列問(wèn)題并不熟悉，干脆讓新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行交接，使得兩家存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)常發(fā)生矛盾和爭(zhēng)議，甚至發(fā)生正面沖突。

因此，明確業(yè)主委員會(huì)在交接中的主體地位是很重要的，也就要求業(yè)主委員會(huì)必須具備相應(yīng)的知識(shí)和能力。諸如應(yīng)當(dāng)交接什么，怎么交接，業(yè)主委員會(huì)都應(yīng)當(dāng)熟知，這也是減少交接糾紛的關(guān)鍵。

民法典的物業(yè)服務(wù)人的移交義務(wù)及法律責(zé)任有什么規(guī)定

物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施等移交給業(yè)主委員會(huì)。

《中華人民共和國(guó)民法典》

第九百四十九條 【物業(yè)服務(wù)人的移交義務(wù)及法律責(zé)任】物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會(huì)、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況。

原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的，不得請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi);造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

物業(yè)合同到期后，物業(yè)公司拒不搬出小區(qū)怎么辦

物業(yè)公司被解聘后，無(wú)權(quán)強(qiáng)留在小區(qū)。

物業(yè)合同到期，在小區(qū)通過(guò)業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)解聘物業(yè)公司后，物業(yè)公司強(qiáng)留在小區(qū)的現(xiàn)象早已屢見(jiàn)不鮮。物業(yè)公司強(qiáng)留的原因很多，或是因小區(qū)業(yè)主拖欠大量物業(yè)費(fèi)，或者干脆就是盯上了小區(qū)物業(yè)這塊“肥肉”不肯挪窩，但不管什么原因，物業(yè)公司這種做法肯定是違約違規(guī)的。

經(jīng)業(yè)主決定選聘物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理是法律賦予小區(qū)業(yè)主的權(quán)利，經(jīng)符合法律規(guī)定的程序選聘的物業(yè)公司，是全體業(yè)主的共同意愿。因此，當(dāng)業(yè)主通過(guò)業(yè)委會(huì)或業(yè)主大會(huì)的方式，共同決定不再接受物業(yè)服務(wù)，解聘物業(yè)公司的，物業(yè)公司不得強(qiáng)行提供物業(yè)服務(wù)，不得以事實(shí)服務(wù)為由向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

若物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主有物業(yè)費(fèi)用等未解決糾紛的，應(yīng)該通過(guò)法律途徑解決，而不是強(qiáng)行留在小區(qū)的，否則小區(qū)業(yè)主可以依法追究物業(yè)公司的責(zé)任。

物業(yè)公司被解聘后，無(wú)權(quán)強(qiáng)收物業(yè)費(fèi)

物業(yè)公司被小區(qū)業(yè)委會(huì)或業(yè)主大火決議解聘后，強(qiáng)留在小區(qū)不退場(chǎng)，已經(jīng)屬于嚴(yán)重的違約違規(guī)行為，物業(yè)公司不應(yīng)當(dāng)因其違約違規(guī)行為獲利。所以相關(guān)法律規(guī)定，在物業(yè)公司被小區(qū)解聘后，被要求退場(chǎng)而不走的，不得以提供事實(shí)服務(wù)為由，要求小區(qū)業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)。事實(shí)上，即使物業(yè)公司強(qiáng)行要求繳納物業(yè)費(fèi)，小區(qū)業(yè)主可以不交納。

解決方案：

1、如果原物業(yè)公司拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的小區(qū)，業(yè)主委員會(huì)可以代表小區(qū)業(yè)主向當(dāng)?shù)胤课菪姓鞴懿块T(mén)提出責(zé)令限期撤出的申請(qǐng)，由要求履行行政職權(quán)責(zé)令物業(yè)公司撤離本小區(qū)。

2、如果因?yàn)樵飿I(yè)拒不搬離小區(qū)給業(yè)主造成損失的，業(yè)主可以收集證據(jù)資料，委托律師到法院起訴物業(yè)公司要求賠償，要求原物業(yè)公司搬離小區(qū)。若物業(yè)公司拒絕搬走的，可在勝訴后，向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，通過(guò)法院強(qiáng)制物業(yè)公司搬離，移交相關(guān)物業(yè)用房及物業(yè)資料。

依據(jù)《民法典》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同到期后，物業(yè)服務(wù)人要承擔(dān)工作交接義務(wù)。將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會(huì)、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人。（來(lái)源：法制視界  作者：張海濤）