日前，一則擔保公司的廣告稱，房貸轉(zhuǎn)“房抵貸”（這里指房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸款）可使200萬元的貸款一年期“節(jié)省”5萬元。

“房貸”一般指個人住房按揭貸款。“房抵貸”指房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸款，貸款主體一般為小微企業(yè)。二者本是兩種不同類型的貸款，在申請資格、資金用途、利率等方面均不同。盡管“房抵貸”利率較低，但審批也更為嚴格。

那么，這些中介機構(gòu)究竟如何操作，來應(yīng)對嚴格的銀行審批呢？

某擔保公司人士介紹，客戶與中介機構(gòu)達成協(xié)議后，中介機構(gòu)幫客戶準備相關(guān)材料。在客戶向銀行申請?zhí)崆斑€清房貸并獲得批復(fù)后，中介機構(gòu)為客戶提供過橋資金，以結(jié)清客戶個人房產(chǎn)剩余的按揭貸款，并向銀行申請進一步抵押，獲得“房抵貸”。最終，客戶用獲得的“房抵貸”償還中介機構(gòu)提供的過橋資金并向其支付服務(wù)費。剩余資金即可由客戶自由支配。全程一般約20天。

據(jù)悉，“房抵貸”放款金額一般不高于房產(chǎn)價值的70%，服務(wù)費視難易程度而定，一般為放款金額的1%至3%，過橋資金日利率約為千分之一。

中介機構(gòu)“花式”支招

據(jù)某國有大行客戶經(jīng)理介紹，該行放出的“房抵貸”資金只能用于企業(yè)經(jīng)營，申請人必須是正常經(jīng)營且能提供三年“流水”的企業(yè)。即使一些審批標準相對寬松的銀行，也需申請“房抵貸”的客戶的名下有營業(yè)執(zhí)照，公司注冊時間滿1年以上且作為股東在公司的時間需3個月以上，持股比例不得低于10%。

對此，某中介機構(gòu)稱，可幫忙轉(zhuǎn)讓滿1年的公司，雖然理論上走流程需至少3個月，但其有辦法可以馬上完成。

上述擔保公司人士還稱，和當?shù)囟嗉毅y行關(guān)系密切，可以幫客戶打通關(guān)系。“不是所有客戶向銀行申請都會審批，和銀行內(nèi)部沒有關(guān)系的話怎么做業(yè)務(wù)？”

那么，事實真的如此嗎？

“銀行員工幾乎不可能與中介機構(gòu)有利益關(guān)聯(lián)，被發(fā)現(xiàn)會被辭退。”某城商行員工表示。

助貸行業(yè)人士李偉（化名）亦透露，絕大多數(shù)中介機構(gòu)都是靠著信息不對稱掙錢的，并非與銀行存在合作關(guān)系。

專家：需警惕風險

假設(shè)以上操作都能順利完成，真的像上述廣告說的那樣劃算嗎？

資深業(yè)內(nèi)人士劉超（化名）告訴記者：“從短期看，‘房抵貸’的資金成本確實比房貸低。但從長期看，由于大多‘房抵貸’規(guī)定每年歸本，很多客戶需墊資過橋，這樣算下來，貸款利率遠高于房貸利率。倘若所抵押的房產(chǎn)價值變低，實際資金成本會更高。這還不包括中介服務(wù)費。”

他表示，房貸轉(zhuǎn)“房抵貸”最大的風險點在于銀行是否同意續(xù)貸。若客戶因征信、經(jīng)營出現(xiàn)狀況，銀行將不同意續(xù)貸，那么，客戶需每年支付大量過橋費用。“有人因無法承受過高的過橋費用，都準備賣掉房子了。”

此外，還存在銀行追查“房抵貸”入樓市，提前收回違規(guī)貸款的情況。招商銀行深圳分行曾表示，發(fā)現(xiàn)違規(guī)流入房地產(chǎn)市場幾筆貸款后，均已提前收回違規(guī)貸款。

上海銀行深圳分行相關(guān)負責人也介紹：“年初通過貸后系統(tǒng)監(jiān)測貸款資金流向時，曾發(fā)現(xiàn)一貸款戶貸款資金流向其關(guān)聯(lián)企業(yè)，隨即提前收回貸款。”

高文律師事務(wù)所鄭文艷律師認為，客戶偽造虛假條件申請“房抵貸”，一來，可能面臨事后銀行審查，被停止貸款并提前償還貸款的風險，對個人征信產(chǎn)生影響；二來，可能面臨騙取貸款罪的指控。“客戶為了利息差，可能導(dǎo)致不可估量的后果，得不償失。”

某銀行小微貸客戶經(jīng)理也指出，客戶在與中介機構(gòu)交涉過程中會泄露個人信息，埋下風險隱患。此外，客戶將貸款資金轉(zhuǎn)入個人或親屬之外的賬戶，也存在風險。